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1、问：大师兄你好，目前我们手里有500万的存款，准备再买一套住宅或公寓，我们现在住的东海花园，月供4W，孩子占着学位，如果卖掉，可以考虑2000万以内的房子。大师兄怎么看？是直接用500W入手一套潜力大的房子，还是等卖掉东海置换一套大的？

(资料图片仅供参考)

答：你好，请问你说的东海花园是一期还是二期？ 如果是一期那你的置换是对的，东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。 东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。 但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。 虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，置换是非常明显的选择。 2000万以上的预算，可以考虑深圳湾旁边的后海次新小区，澳城，海境界，雍景湾都还可以。或者再上点预算，去华侨城香山美墅买个大平层。居住品质非常好，今年都卖疯了！

深圳房票用完再考虑公寓产品吧！

2、问：你好！我是深圳户口，想入手一套拆迁房。农林的竹园小区您怎么看？据说签约率已经双达标，等着立项了。而且现在在售的房源都在指导价附近或者低于指导价，想问问，现在入手是否是最佳时机，请老师指教，感谢！

答：

① 感谢付费！竹园小区是十三五规划（2011年）重点推进的城市更新项目，和华泰小区、建业小区、特发小区、龙溪花园都是同一批次的。华泰已经改造，今年预计回迁选房。建业2017年改造了北区，特发和龙溪还在协商。

② 在2月14日，深圳提出了今年的年度计划和目标，其中提到了2023年加快推动深圳100+以上重点城市更新项目的推进，以前因为各种原因停滞的旧改，尤其在核心地段位置上的更新项目，香蜜湖周边可供新增的出让土地又少，速度会加快。

③ 地段上，绝对是可以入手的。香蜜湖金融中心，深高南学区，都是顶级的，磁悬浮，太古里也都是汇集于此，价值上毋庸置疑。 价格上，低于指导价，也占据了很大优势，未来的拆迁，还有一些拆迁赔付的优势，之前卓越给的赔付比例是1:1.3，综合折算下来，还是很多性价比的。

④ 未来投资ROE的预估。旁边的宝能公馆是2017年建成的，目前的二手成交单价是18万，价格基础也是蛮夯实的。竹园小区目前的指导价12.4万/平，假如购买100平，赔付比例1:1.3 ，也就是花1240万，未来拿到130平回迁房。竹园小区是1984年小区，再过1年就40年楼龄，不可能存在再等个3年5年，这些房子已经属于危房了，使用年限也快到了。所以拆迁建设，拿回迁房，然后3年限售期解除，预计在5-8年。即使5-8年房价不涨，按照宝能公馆的价格18万，也值130*18万/平=2340万，也是至少翻倍收益。更何况香蜜湖还在不断的蜕变。

⑤ 总而言之，是一个不错的选择，性价比很高，租金也还不错，还是非常值得等待的。下面这些老小区楼梯房也是一样，也都在优质地段的楼梯房，都会是未来香蜜湖新增活力的主力军。

3、问：大师兄你好，家里孩子，再过两年需要上学，准备将现在住的福田这套租出去，然后再入手一套学位房。预算1500万，我在南山，我老婆在福田上班，年收入120W。宝中和后海该怎么选？两边都看了几个楼盘，很纠结该怎么选，看了宝中西岸观邸 (宝实验)、后海公馆 (育才)，幸福海岸、招商海月华庭等楼盘。还请大师兄能够简单指点一下。

答：你好。接触房产时间久了，就会发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。

现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。

所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。优选靠深圳湾的后海公馆。

4、问：老师好，我现在刚入了深户，打算在深圳投资一套房产，250万的首付，五成，主要为投资，最好有学区三房。准备在六七年后，能入住，小孩上学用。请老师帮忙推荐片区，谢谢。

答：五成资格首付250w，买二手房可以到450w左右的总价、如果买新房可以到500w左右，又是考虑学区三房，这个范围就变窄了很多，宝安沙井考虑珈誉府，光明考虑深房光明里，龙岗考虑星龙园和中海寰宇珑宸。

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